这一两个月，在很多公众号上看到过这么一组图片和数据，描述的是2010年至今，全国各个省份的人口流动情况，这是根据七普数据制作的，数据应该比较真实，结果很震撼，很多地方都是负增长。

各个省份可以找到异同点，不一样的地方就不多描述了，因为每个省份都有其特点。

相同点的话，就是每个省份的人口增量，都是最大那个城市（一般是省会），或者一些强一些的省份有2-3个这样的城市，其他地级市都是在慢慢的人口流失。

说到这，给自己埋个坑吧，偶然间发现了一个真香的网站，是政务网站，叫做「国家统计局」，统计局每年都会出一个统计年鉴，埋的坑是想有一天把「中国统计年鉴2021」这个链接里的巨多的内容，看完并理解输出成文章。

这组数据，和我们的一些日常看到的应该是相似的。

1、比如深圳固戍地铁站，排着长队就是为了进站坐地铁，这个人流量是很大的。

2、清明节回老家扫墓，清明节已经是老家县城人比较多的时候了，整个县城依然比较冷清。

这里举一个例子，在沙漠里，有十个人和一瓶水，那么这一瓶水的价格，不是看它值多少钱，而是看这十个人中能够出最多钱的那个人。

把例子放到一个城市中，有一句话是这么说的「房子的长期看人口」，我的理解是也是供需关系，房子的价格是看这个城市的所有人口中能够出得起的价格。所以我们能够看到一些很扭曲的价格，比如浙江的一些县城，房价就可以两三万了，堪比一些省会城市了。

如果人口不再增长甚至下跌呢？

下跌的原因，一个是生育率下跌，一个是人口流出，那么这个城市的供需关系一下子就变成了房子多人口少，那之前二十年房子一直涨的情况恐怕就会改变，而且这一改变就是势大力沉，很难拉回来，房子的性质就变了。

长期以来，我们被灌输的观念都是房子是固定资产，就是个投资品种，顺便可以住，如果最重要的变量「人口」变了，那房子就从投资品变成了消费品，那我们就要认真算一算持有房产的成本了。

普通人的一套房子，不算上悬而未决的房产税，会有什么持有成本呢？

1、银行的按揭贷款，这里算上了给银行的利息，特别是当下行情，住房贷款利率已经到了5%-7%了，那贷款200W，30年等额本息，按5.5%来算，还款总额408.8W，支付利息208.8W，月按揭11355.77。（这个数字，醒了吧，赶紧搬砖赚钱。）

2、装修成本。最近了解了一些家装的情况，一个三四平米的卫生间，如果装修，包工包料就要七千多，加上购置一些卫浴用品，一个卫生间的装修大概就要要1W+，如果是整体装修，价格就不好说了，看每个人了。

3、物业成本。一些新房的物业，已经蛮贵的了，老的房子还好。我们取一个保守的数字，2.5元/平米/月，90平米的房子，月支出225，还有小区一般会再算上公摊的水费、电费、维修基金，也给一个保守的数字30，总共255

4、如果是北方，还得加上取暖费。这个不太清楚了。

如果家庭就一套住房，那么这套住房是无法出租来产生收入的，那以上的支出就是刚性支出，那就期盼房价上涨来降低心理的持有成本。这个路数已经运行了20多年。

其实个人认为，物业费不算贵，但现实情况就是，很多县城，甚至一二线城市的老旧小区，是没有物业的，因为住户的长期不缴纳物业费，物业自然就搬离了，久而久之会形成恶性循环，房子的折旧速度会一下子加快，通常公共区域黑乎乎脏兮兮的。我们看一看。

我们常常从新闻上看到日本、美国的房子，经历了五六十年甚至百年，都还很新，其实就是因为缴纳了很贵的物业费，使得物业有较多的钱去给房子做保养。

我们人日常都要刷牙洗脸，保持自己的干净整洁，房子也是如此，需要有人维护，电梯、外墙、防水、消防等都要有人做。

例如，我家小区仅仅12年的样子，消防管道已经重新做了，并且做在外面，原本的埋在地里的消防管道已经不能用了。

就算如此，房子拉长来看，和人一样，也有生命周期，这是逃不开的。

长辈们有个很奇怪的观念，就是认为买一套房就能住一辈子了，后面还可以传给自己的子孙。

但我们的思路是一套房子的生命周期，分了青年、中年、老年。通常青年是五到八年之内，中年是十到十五年之内。二十年以上的房子，就步入老年了。如果一套房子已经步入老年，物业又维护的不太好，价值就会直线衰减。

比如未来三四线的那些三四十层的高层，我们想象一下2035年的样子，人口持续变少，租又很难租出去，卖也卖不起价钱。

总之，对于房产品的观念和理解，我们觉得没有一招鲜吃遍天的套路，现实动态是需要跟踪的，抛弃过去的自己。

总结

1. 人口整体上在往胡焕庸线（黑龙江黑河-云南腾冲线）东南方向移动。人口是最大的变量，只有人口增长的城市，房子才保值和增值，否则就是消费品。

2. 房子需要有人住，有物业维持和保养，才能延长它的生命周期。

3、如果就只有一套，那就是「资产软，负债硬」的情况，大多数人都是如此。持有成本较高，需要小心还掉负债，保持现金流，才能避免出现财务危机。