商品房真正在大陆流行，现在是20多年时间。作为偏理财、投资的人，我对于房贷是看好的，贷款年限理所当然的认为越长越好，当然，这个观念其实是因为长期浏览理财、财经文章，通过其他博主传递出来的，我自己想当然地接受了（觉得长期房贷好），理由是货币超发是必然的，钱会贬值，所以用现在的钱锁定未来的房子是值得的，但是最近几个月我的想法动摇了，这也是好事，可以认为是加上了自己的思考，而不是直接接受而不思考。

导火索是前几个月看到一则新闻，大致内容是「专家建议，贷款延长至40年」，我看到没觉得怎么样，甚至觉得应该还好吧，这样的话每个月的压力就降低了，但评论都是骂声，我仔细看了看，再结合网上的分析，试着拆解一下。

首先提出问题，为什么房贷是30年？或者30年以下？

然后我们再了解一下房贷的还法，分为等额本息和等额本金

• 等额本息：每个月还的钱一样，前期压力小，利息更多，总体贷款更多

• 等额本金：每个月还的钱不一样，前期压力大，利息更少，总体贷款更少

我看到的理财文章，都是清一色选择30年的等额本息，说能贷多少贷多少，但我其实没有真正计算这两种还款方式的区别，我们现在计算一下。

等额本息每月还款金额=〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕。

等额本金每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金-已归还本金累计额）×每月利率。

现在来用Excel计算下

假设100W房贷，4.5%的年利率，按照等额本息计算，加上离谱的年限哈哈哈哈哈，结果如下

• 贷10年，月供10363.84，支付利息243660.91
• 贷20年，月供6326.49，支付利息518358.5
• 贷30年，月供5066.85，支付利息824067.12
• 贷40年，月供4495.63 ，支付利息1157901.62
• 贷50年，月供4193.90，支付利息1516338.6
• 贷60年，月供4021.65，支付利息1895584.42
• 贷100年，月供3792.49，支付利息3550984.17

同理，等额本金总体来说，还款利息少一些

贷10年，第一个月月供12083.33，支付利息226875

贷20年，第一个月月供7916.67，支付利息451875

贷30年，第一个月月供6527.78，支付利息676875

相对于网上的房贷计算器，我做的事情就是不用房贷计算器（网上的计算器只能选30年），而是自己用Excel来计算（能自定义年限），这样一算，就会发现，我去，这房贷崩了啊，很明显的数据是随着年限的增加，月供降幅越来越低，从10年到20年，降幅是4000左右，但从50到60年降幅是170，这太明显了，因为根据等额本金的计算方式，是先还利息再还本金，那只要拉长年限，利息是越来越多的，本金的还款是在很后面的。

现在，我来试着回答为什么贷款年限是30年。

首先这是经过计算的，30年正是一个普通人差不多的工作年限，20多岁开始工作，假设30岁开始月供，30年刚好60岁，退休，还完房贷，接着就是如果出现40年及以上房贷，那一个人还压力是有点大的，就会出现接力贷，这也不好听了，然后就是40年和30年的月供居然差不多，那40年就没什么吸引力了。

本篇，仅仅是介绍了房贷计算规则，现实情况下的每个人，假如碰到了类似情况要如何选择，这个是很个性化的，没有参考答案，这也是我感觉需要反驳网上各种理财博主清一色推荐30年等额本息的观点的地方，因为每个人都不同，那选择就不同了，生活怎么会有标准答案呢，对吧~~

PS：我把Excel计算方式分享出来啦，公众号后台回复「房贷」就可以免费获取啦，或者手工复制链接，直接获取也一样呢

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