在股票投资中有个派别叫做价值投资，价值投资中有句话叫做「买公司就是买公司未来自由现金流的总和」，意思是说：公司经营会产生利润，其中含金量较高的利润是到手的现金，公司逐年积累现金，累积下来的钱能够收回本金甚至大赚特赚，赚钱的年限越多越好。

经过几年的投资经历后，我对于自由现金流的理解感觉可以推广到所有资产类别上来，包括：黄金、房产、股票等等。

房产参考

我想从房子上来说说我的理解。

过去20年来（2000-2020年），我国房地产行业爆发式增长，房价单边上涨。在这个市场中，有的人对于房产的理解是：租售比不重要，供需关系才重要，上海陆家嘴、深圳后海这些地方，寸土寸金，优质房子就那么些，购买力是全国的甚至全球的，供给 < 需求，价格一定高。

我之前也有类似的观点，不过现在的理解更加宽泛一些了，核心地段房子的观点可能仅限于很小比例的房子，但如果把眼光放到整个商品房市场，那我一定要看住「租售比」，房子本身不产生价值，而且居住的话，还需要月供、水电费、物业费、取暖费等支出，这是消费品，但同时房子可以出租，租金是其唯一产出并且可以衡量的价值。

但现实就是，过去买房不在意租金，只在意房价是否上涨，如果在股票中，那就是不在于股息而在意股价的上涨，我们在股票投资中还会念叨「安全边际」，但现实买房子却不关心，30%首付意味着3倍多的杠杆，房价越涨，赚得多同时风险也高。

最近2年（2022-2023年），房价跌了一些，但是看租售比的话，很多城市依然很高，按租金回报率（1 / 租售比）来算分别是：深圳1.64%，厦门1.67%，北京1.92%，上海1.98%，广州2.58，成都3.61%。

如果按照租金回报率来看，香港房子比上面几个城市的性价比还高一些，回报率在3-4%之间，香港的首付及贷款利率都比较低(总价1000万以下的房子只需要10%首付，利率在2-3%之间)。

安全边际看房产

如果真的要考虑安全边际的话，把股票的一些参数套到房子上来，那房子的PE还是很高，股息率一般般，而且如果仅只有一套住房的话，就无法出租无法产生自由现金流，那就是消费品，只能指望房价上涨才能有心理安慰。

泡沫这个东西，只有破裂了回过头来看才知道是泡沫，参与其中的人大多都少了一些理性，如果太理性的人确实也赚不到泡沫的钱。查询资料看百度百科「郁金香泡沫」，就这个花都可以炒作和追捧，郁金香只是代表，背后是对财富的狂热，这泡沫居然持续了三四年（1634-1637年），我觉得算很久的了，毕竟我国的房子这种大型不动产现在也就20多年。

自由现金流理念

如果遵循「买公司就是买公司未来自由现金流的总和」的理念，会错过很多的资产增值，比如：最近3年黄金的上涨、最近10年虚拟货币的上涨，因为黄金和虚拟货币不产生利润，仅靠供需关系，即后面的人买入来推动价格的上涨。所以，是否可以认为这种理念无法覆盖所有的现实和现象呢？我认为是的。

同时如果遵循这个理念，可能也无法买到房子，当然我这个年龄已经错过了房子的涨幅，房子应该是有很好的投资期的，就是租金回报率 > 4%的时候使用杠杆买了多套的房子，自住一套，其他出租。

不过又有问题，就像股票不能只考虑股息率和PE一样，房子也不能只考虑租金收益率。

只看租金收益率，可能会入坑，我觉得的坑有：商住两用房、老破小，这样的房子租金收益率高。

所以还需要考虑的有：城市能级、房子质量、未来的增值空间，这就像股票还需要考虑公司所在的城市、公司经营久期、公司的企业文化等等。

总结

总结来看，「买公司就是买公司未来自由现金流的总和」可以适用于大部分的资产，如果心里没有资产的称，不妨接受这个观点，然后在投资之路上遵循这个理念，守住安全边际，这样的投资之路才能行稳致远。