《负动产时代》，一起看看房价下跌的情况
做点投资研究，总是研究这个行业、那个公司，但如果到更到层的宏观，就是国别、政府，回到本质，就是人，因为人是一切消费、生产的基础，如果没有人，那投资则没有意义。2022年，中国人口是减少84万，这恐怕是我们国家百年甚至更多年份（500年？）的高点，未来的几十年，人口可能都是在下降的，在这种大背景下，需要了解点什么吗？
今天读了一本小册子，作者是日本的某新闻社的几位记者，他们花了一年多的时间，走访了日本大大小小的城市，找到没有要的房子、山林，并且采访周边邻居、房屋所有人等，追寻「负动产」的原因，并试图从法国、德国、美国底特律等衰败城市寻找解决方案。
根据书中的描述，我总结的结论就是：由于人口减少，不动产没有产生价值、现金流，反而是累赘，所以变成负资产「负动产」，并且难以甩掉。
结论很简单，书中的几个细节、案例，我觉得很有意思，可以描述一下，并且回忆一下我们国内的一些案例事件，形成对比。同时日本早我们30年，我们可以根据日本来简单推断未来可能发生的事情，得到启示。
1、在经济繁荣、泡沫期间，有很多人被「原野诈骗」，从事原野诈骗的人编造出“这里正计划开发度假区”、“这里以后会开通新干线”等谎话，欺骗人们以高出时价几十倍乃至上百倍的价格，买下山林等原野土地。
2、一些旅游地产，长期下来很惨，比如一些滑雪场周边的房子，滑雪开始火热的时候，周边的房子卖得很贵，后来滑雪不热闹了，同时这里产业凋零，天气也冷，房子房价大跌，之前每套房子的售价是1900万日元左右，现在能卖到150万日元以上就谢天谢地了，换算成人民币，就是100万跌到了7.8万。
3、物业行业不一定是个好的行业。根据日本的情况，慢慢变成负动产的房子，房龄都大，业主年龄也大，业主会搬迁、去世，物业费不好收，想涨价更难，于是物业公司会换，换了也没办法，这样的物业小区，一拖就是10年以上，整个房子就恶性循环了。
物业行业的情况给我的震撼很大，在2021年的时候，A股出现了物业股的大涨，包括保利、碧桂园等下属物业公司分拆上市，大家都觉得这个是永续行业，给了很高的估值，最后却以暴跌收场，我们需要重新思考物业行业的持续性和盈利能力了。
另外，我观察到一些县城的小区，物业因为收不齐物业费搬离小区的，过年的放的鞭炮没有人清理，没有安保，可以随意进出，这样房子品质下降很快。
4、因为维护金、物业费、遗产税等费用，同时，采访的房屋所有人大多是60岁以上的，导致这样没人接盘的房子越来越多，甚至在东京旁边的城市也会出现这样的情况，更不用说远离大城市的小县城了。
5、以租养贷要慎重。在房子繁荣期，购买了公寓去出租，销售说未来30年的收租是有保证的。实际上，合同保证了前10年的出租收租金，保证「以租养贷」，10年后不动产公司要求降低房租60%，买公寓的时候认为随着房价、物价肯定是慢慢涨的，完全没想到会下降。摘抄文章的文字如下：「房子最后被拍卖掉了， 但仍然不够还清贷款，藤泽先生现在已经过了75岁，每个星期还要出 去工作3天才能维持生活。」
这真是感叹，「几十年不变，这种事情是不可信的，没有那么长的承诺」
6、文章最后附上了记者的信息，我计算了一下，年龄最小的记者1981年出生，年龄最大的记者是1960年，对应写文章的年龄分别是36岁和57岁，同时记者采访的对象，大多也是60以上的，在深度老龄化的背景下，很多行业都是走下坡路的，非常需要警惕。
其实，在老龄化的日本，也有资产在升值的，包括房子，升值的房子在东京的核心区。一个资产有人想要的话，必须是能产生自由现金流的资产才是好资产，能下金蛋的母鸡才是好的。同时，资产需要有流动性，处理起来才方便，不然想变现很困难。当然，我对此的追求是，如果能不断产生自由现金流，流动性是零都可以，反而还放心、省心。
最后，附上链接，花个两三个小时，就可以看完，完全没有心理负担。