往事不堪回首。

但如果不把这血淋漓的亏损拿出来复盘，那未来还会踩坑，所以还是做，好惨啊~

我在 2019 - 2021 持有万科 + 保利的股票，202107 卖出的，实际亏损 1.3w，如果一直持有不变到 202505，那亏得更多更惨。

回想 5 年前的投资思路，感觉比较幼稚，没有看过财报，看着 PE 低，股息率还可以就买了，这样的选择思路最后就是在「银地保」身上，然而我选择了地产 + 保险，亏损很大，现在选择银行。。。

话说，现在的银行未来会怎样，感觉也很慌啊。

当时没看财报，持有地产就一句话：现在的房子品质还较差，有干净卫生间、电梯、小区、物业等设施的房子还不够多，房地产还有发展空间，龙头公司还可以发展。

现在想啊，这句话长期正确，但中间的波折是很难判断的，而且我选择的公司也不对啊。

现在复盘的话，那数据是要记录下的，先看下 2024 的财报吧。

利润

1、收入下滑较多，利润是负数，并且金额很大，在上市公司群体中是倒数，这里面可以深究。

2024 年，高管换了，原管理层（万科老人、原建行的等待）都离开了，万科大股东「深圳地铁集团」的人进来，其中深铁集团董事长也兼任了万科董事长。

所以，财报也不藏着掖着了，都抖出来了，问题必须归前任。所以，看 2023 财报的时候，我感觉还是自信满满的，「行业出了一些问题但我们还可以」，2024 直接打了 2023 的巴掌。

2021 还好我卖掉了，虽然亏损了，但及时止损。想想也是搞笑，买的时候没看财报，卖的时候也没看，我是靠想象力来投资啊，亏钱是应该的。

现在回头来看，还来得及吗？现在是看了，我的决定是未来不参与任何房地产公司的股票投资，核心就是房地产开发。至于商业地产运营，那是另外一回事，我大大大大概率也不参与。

2、费用方面也就那样，利息支出挺大的。ROE 是负数了，分红也没有了，至于未来会如何？难说，等它的销售金额回来再说吧。

资产负债

1、数额很大。包括资产、负债、净资产、借款等等。

也是，房子是大型的很贵的不动产，小城市的房子一套就几十万，一线城市就是几百万、上千万，那开发商做这生意的，资金自然就大了。

2、「少数股东权益」占比很大，万科的合建项目很多，和其他开发商一起建房子卖，导致少数股东权益很大。

这么大的金额，藏污纳垢的地方很多，难怪前几年一直被诟病。之前房子涨的时候，骂归骂，但大家都吃肉就都忍着，现在下行期了，这些脏事就都抖出来了，关键词「烟台万科」。

业务数据

1、从 2023 到 2024，开工、竣工、新买地、交付房子等都是下降的。

所以现在还是下行期，也许现在是正常的，只是 2018 - 2022 太疯狂了，那时候是泡沫，不是正常，现在慢慢消化杠杆才是正常的。

2、新增融资好一些，利率下降，融资金额高了一些，没办法的，企业账上钱不够就只能借钱「运营企业」，才能继续买地、建设、卖房，完成循环。

堵口就是在「买房」这边，我觉得回不去了。

万科的数据，我整理得不多，简单过过~

万科总结

首先单独说万科，再来说整个行业。

持有万科是错的，而且是错很多，因为它暴雷了。但还没暴雷的企业还很多，说明我选错了（虽然选房地产行业就是错的）。

你看，保利、华润置地、中国海外发展（中海地产）、滨江、建发、龙湖都还在经营呢，这么多企业，偏偏选中了万科，就是被所谓的「万科企业文化好」吸引了。

2018 年说的「活下去」，哇，好有反思精神啊，带头思考，有龙头风范，董事长和高管都爱跑步，健康呢，买。

实际情况呢？错了，万科在高周转的经营中没停下来，它嘴上说的和实际做的不一致。

1、少数股东权益看出管理层和股东的心是不一致的，股东的权益被偷吃了。

2、买的地很多都不怎么样，偏僻的小区，比如昆明的，还有厦门翔安的地，这些建成的小区卖了很多年都卖不完。

3、装修交付的品质一般。很多中介给万科的精装修的交付的评价都很差，之前是优等生，不代表现在是。

另外，房地产公司做的事情太多了，业务很多，分析起来挺复杂。

比如万科，房地产开发销售、代建（安居、保障）、商业地产运营、长租公寓（泊寓）、冷链物流（万纬）、酒店度假，这么多，高管都管不过来，投资者想研究的话，难度很高。

也许，股票投资者看一眼房地产开发公司的股票，就错了。

那为什么在 2000 - 2018 这些年，买地产股的人都赚了呢？他们赚的是什么钱？

房地产想法

从 1995 - 2025 这 30 年，房地产的发展太快了，1990起步、2000进步、2007兴盛、2008下滑、2015起飞、2021高潮、2025xxx

所以，这时候有那么多公司涌进来成为房地产开发商，城市化进展很快，第一步就是要建房子。

所以直到 2018 年，开发商（股东 + 员工 + 上下游）、股票投资人都赚钱，赚的不是公司自己厉害的钱，而是行业发展的钱，是城市化的钱，往大了说，是时代的钱。

后来，买房人的杠杆已经很高了，没有钱继续买房了，加上疫情几年的冷却，加上总人口数量见顶下滑，突然间，所有都开始撤退，但企业经营调转是很难的，20 年的惯性一下子要停下来是很难的。

「船大难掉头」

所以，它是顺周期的，是高杠杆的。

当上升期的时候，所有人都加杠杆，开发商加了更多的杠杆，所有都涨，开发商赚了更多；当下降期的时候，地价、房价都下降，买房人是亏的，那开发商亏的就更多。

房地产的毛利较低，我看才 6% - 16%，如果不加杠杆是无法覆盖营运支出的，所以加杠杆很容易的想法，本来房价涨，那杠杆加的很香，随便搞都可以覆盖利息支出。

本来是个慢生意的，拿地、建设、卖出回本，循环往复，加上杠杆后，这生意就从制造业变成了金融业，属性一下子都变了。

香港的房地产商已经经历了一轮了，上一轮搞杠杆的地产商都消失了，只能下温吞水的开发商了，但它们现在没暴雷啊。

本来有智慧的人是可以根据香港情况预见大陆情况的，然而，每个人都迷之自信，人们不会从历史中吸取教训的。

未来

未来呢？还回得去吗？我觉得回不去了。

还是回到供需关系吧，就算现在的 2025，还是有这么多的开发商，建设这么多的房子，加上已有的房子，房子不容易淘汰噢，70 年很久的。

供给 > 需求，整个大盘房子是多了，当然具体到城市不一样，大城市人口流入，还缺房子，小城市就剩房子。

但是，这是具体的房子问题，开发商是要着眼于全国的，就算它只做一二线城市，那上限也被锁死了，但风险依然在，买房人消化杠杆还需要 10 多年的时间呢。

等 2035 年再说吧，我是不参与了。