“无论怎么算，大部分的商品房都是亏的，怎么买都是亏，除非降价，不划算啊不划算。”

我最近几周在短视频平台上关注了非常多的房产中介，看了全国各地的房产视频，都是在一线的中介兄弟们拍的，包括厦门、北京、武汉、深圳、株洲、上海、南通、惠州、三明宁化等地，便宜的贵的都有，看完后很感慨，千言万语，如果只说一句话，那就是开头那句。

我感慨的是，从 2015 年全国像疯了一样，谁都要买房，谁不买房谁就是失败者，无论怎样的房子，无论在哪个城市或者乡镇，都要买，不考虑配套，不考虑未来，不考虑实际，现在 2025 年了，回过头来看，是不是感觉疯了？

时代的政策，有可能造成 20 年的白干，或者 20 年的吭哧吭哧的还房贷，不允许生病、不允许哭泣、不允许懦弱，这就是错了。

计算房贷

全国来看，很多小城市的泡沫更大，比如我的老家宁化，它的房价和武汉、长沙的房价是一样的，就是普通房子之间都是如此，武汉、长沙有就业、教育、地铁，有千万级别的人口，这样一比，就很尴尬。

可是，我想很少人会这样比，因为人们不想离开自己的圈子，不会想换城市，更不想换省份，而且没有真实把房子拿到市场上卖，所以房子的报价没有经过市场检验，所以不知道估值和价值。

那到了一二线城市，又会如何呢？

我们看多了一线城市的千万以上的房子对不？觉得这就是一线城市，是啊，人家北上深是这样，加在一起 6500w 人，全国 14 亿，看来大部分人都在二三四五六七八线吧。

假设来一套有电梯的三房，中等的房子总价 200w，贵吗？那就是人家千万的房子的零头对吧。

贷款来一套，30 年等额本息，3% 的贷款，首付 50，贷款 150，月供 6300，从 2025 开始还款，一直到 2055 年，也许 40 岁之前都觉得没所谓，还得起。

不过，上班族还是要多考虑考虑，未来 15 年每年都有 1000w 的应届生，你的能力必须精进，否则在市场竞争下，工作不一定还在，当没有工作的时候，一切都是未知数。

我是体验过的，没有工作的时候，一个月 3000 不一定拿得出来的。

另外，做个思想实验吧。

想象一下，我们 55 岁那一年，在体制外公司上班的话，在做着什么工作？领导多少岁？在家要不要干活，要不要照顾老人小孩？其实也不用想象，看看爸妈，叔叔婶婶，就知道了。

他们还好点，多个兄弟姐妹照顾老人，你呢？独生子女吗？有兄弟姐妹啊？一个吧？55 岁那年爸妈多少岁呢？

55 岁那年，每个月记得拿出 6300 还房贷。

折旧

如果房子空置的话，很不划算的。房贷还着，给银行利息，物业费交着，要给出去钱，年复一年风吹日晒的，房子越来越旧，外墙会脱落的，门是会生锈的。

话说之前咋不考虑这样？因为之前房子在涨，涨可以掩盖一切，反正涨了就爽，自己住着，卖掉还能赚钱。现在呢？发现不好卖了。回过头来看自己房子，好像房子质量不怎么样，当时开发商也为了快速盖房子卖钱，施工也很快，好像有点偷工减料噢？

房子是折旧的，有价值的是土地。确切的说，是城市，是每年都有外地人进来打工的城市。

噢现在都不叫自己打工人了，都叫自己牛马。

没有外人进来，你房子卖给谁？卖给本县人吗？谁家都有。卖给乡镇人吗？之前把乡镇学校都撤掉，不就是为了让乡镇人进县城买房吗？也有了。

你们县、你们市，2020 那年的人口普查，人多了还是少了？

资产比较

城市与城市之间可以比较房价，理性的人应该把房子置换到好的城市去，好的城市有就业、有医疗、每年都有外地人口进来，大家都不傻，用脚投票的，哪里有工作就去哪里。

其实，资产之间也需要比较的，比如房子和股票。

其实我是给「股票」投票的，但股票太可怕了，天天波动，有价值的公司也不多，很容易踩坑。

但如果下定决心的话，股票是个还可以的选择。

200w 的股票，假设某蓝筹的股息率 4.5%，那一年分红是 9w，一个月是 7500，可以顶一个人的工资了，这可是什么都不干噢。

那问题来了，怎么找到这样的公司？找到了后，如何确定每年都能分 4.5% ？

答案是不可能，没有这样的公司。或者说，不能做出这样的确定性，确定性很贵的，如果 100% 确定了，那定价就不是现在这定价了，而是会变得非常贵。

那其实，只有伴随着不确定性，才能在合理或者低估的时候，赚到这 4.5%，这就是捡漏的空间，你不觉得能有 4.5%，我觉得有，分歧出现了，交易也出现了。

总结

本来是买房后更好的生活的，房子不是目的，生活才是，但是我们都想错了，在时代的浪潮下，房子本身变成了目的，一切为了它，生活和快乐被放弃了。

可是，在之前的很多年份，不买房就不是这个城市的人，读书、医疗都受限制，只有买了房子很多事情才好做，家人才安心。社会的很多价值导向都指向了房子。

租房的话，生活条件一般，房东也不一定履行合同，要卖房了就赶紧搬。一切的一切，都在刺激着所有人，赶紧买赶紧买。所有的人都被裹挟，就算有独立思考能力的人都不被家人理解。

这就是过去这些年的情况。

另外，从 2021 年以来，看到房价下跌的残酷了吗？这是为过去的疯狂买单。有的人赚了，有的人亏了。能看清现实，是好的。