这两天，我无意间关注到了一场阿里旗下的资产竞拍，这是我没关注到的领域，挺有意思，记录一下。

来龙去脉

阿里巴巴旗下有个在线竞拍网站，叫做「阿里资产」，里面很多资产拍卖或者竞拍，比如房产、汽车、债权、股权。

拍卖有很多种类，比如法拍（法拍来搞，对方和法院有交集）、竞拍（对方委托阿里法拍来处置资产）。

今天看到的房子是竞拍，对方就是想卖房，又不想挂贝壳，就另辟蹊径挂「阿里资产」卖房了。

房子简介

位置：厦门同安区美峰六里6号2404单元（阳光城翡丽海岸） 标的物建筑面积：38.1平方米 用途：商务金融用地（办公）/soho办公 使用期限：2012年12月20日起至2062年12月19日 房屋现状：空置，无租赁

经过 2 天的竞拍，最后 47.5w 成交。

竞拍过程还挺激烈的哈哈，我是边上班边刷新页面，比如共 12 小时报价，在 11 个小时 30 分钟之前，都是稀稀拉拉的报价，价格很低，19w，我心想「卧槽真便宜，这是捡漏啊」。

不过现实立刻教我做人，真正的竞拍是在最后几分钟，它的规则是在最后 5 分钟之内只要有人报价，则增加 5 分钟倒计时，无限增加，所以真正竞争就是在最后的一两个加价时间。

这场竞拍出价次数有 69 次，算比较多的，最后都是两三分钟就出价一次，直到 47.5w 成交。

买房出租？

我们的内容都是聊「投资」，关注的这场竞拍也不例外。

这是小房子，最适合的是买房出租了。来算算这房子的收益率。

我看小红书上同小区的房租价格在 1800 - 2300 之间，不过出租率较低，因为小区的空置房源太大，周边的工作岗位只有「美峰智谷」有一些公司，其他都要进岛上班。

买下这房子，要给阿里 0.5% - 1% 的手续费，假设给 0.5% 吧，给拍卖公司 2% 的手续费，手续费 = 47.5 * 2.5% = 1.18w，比较节约的情况，总共 49w 拿下。

我算收益率都比较保守，所以算 1700 一个月包物业，一年算 10 个月（因为要预留空置期，然后要扣除物业费），所以收益率 = 1.7 / 49 = 3.5%

这房子最香的地方在它的装修，还可以，至少省下了 10w 以上的钱，也省下了时间和精力，可以做到「收房即出租」。

这个收益率大概就是现在消费贷贷款利率，比存款利率更高，如果做按揭贷款买房，它又是「商住房」，利率高，最多只能贷 10 年，杠杆被动降低。

房子出租的难点

2020 年至今，社会和经济发展发生较大变化。

个人觉得，长期来看，最大的变化是人口开始下降，这会导致很多行业的需求降低，这在三五年看不出什么，甚至 10 年也看不出，这要在 10 年以上才看得出区别。

房子，正是长期投资，买房投资的期限是是 10 年以上，正好贴合人口的变化，未来人口少了，房子却增多，会出现「人少房多」的情况。

微观就缩小到一个城市，甚至小到一个街道，它未来的人口流动是如何的？这比较难判断。

看当下的话，厦门是处在人口非常低速的流入，每年新增一两万的，而厦门的房子现在新增挺多的，安商房、人才房、廉租房、商品房、城中村，这些都可以住人，供给不少。

所以，当下几年看收益率还行，跑得过存款，但拉长到 5 年、10 年，就判断不了，这就是难点。

至于其他难点，那也不少。我随便列举就是一堆：不靠谱的租客、房屋空置期、家电家居维修等等。

如何考虑不动产的价值

那未来如果要买房，如何决断呢？前几天，以为雪球的球友的观点击中了我，我深以为然。

「以自住的角度，舒服、合适」为切入点，偏改善的角度去买房，虽然贵一些，但至少能保值，说不定还能增值一点。

选择合适的房子和小区，比如：地段不偏、周边没明显缺点设施、有电梯、有物业、公摊不大、面积适中、采光好、卫生间有窗户、容积率不高。

就这些条件选下来，符合的房子不多的，所以啊，有人说「只有看了一百套房子以上，才能做判断」，它是有道理的。

总结

这套网上的竞拍房的实际价格 > 贝壳同小区同房型的最低价，两套都有装修，贝壳 45w，这套竞拍房牛逼啊，快速卖了个普通价格。

这套商住房单价算下来，49w / 38.5平方 = 1.25w/平，已经是中等价格了，个人觉得不划算，主要是商住房的原因，但每个人想法不同。

在 2000 到 2017 年，全国大部分城市的大部分小区，买房都是赚的，2025 年回过头来看，这是人口增加、城市化进程的共同结果，是大势，不是个人能力，而从今往后，买房将是个人眼光来决定了，也就是房子会出现分化。

而房子的买卖交易成本较高，所以实践难度较大，就很难从实战中学习到经验，这使得未来的买房难度变大，这是值得我们思考的。