房地产公司股票投资反思
迟来的反思
这是一份关于「房地产公司的股票投资」的反思，来得有些迟了。
现在是 2024 年了，我是在 2021 年年中清仓房地产公司的股票的，距今接近 3 年时间。
反思的话，现在回想 3 年前的行为和想法，是很幼稚的，现在把它记录下来，也可以给自己提个醒。
这卖出也是幸运的，从 2021 年至今，房地产行业由盛转衰，不少民营公司暴雷，出现债务违约，股价大幅下跌，有的还退市了。
投资情况
保利发展：大概从 2020 年年初开始买入，2021 年 6 月中旬逐步卖出，卖出价格 12.7，亏损金额约 5000
万科：大概从 2020 年年初开始买入，2021 年 9 月中旬逐步卖出，卖出价格 20.13，亏损金额约 5700
整体亏损 10700+，用时 21 个月的样子。
买入思考
当时没有什么思考，很多时候都是「我觉得」，我觉得世界会怎样怎样，我觉得行业会怎样怎样，靠着一些观点和新闻去推测行业走势，财报是没有看的，excel 表格没有踏踏实实地做，基本上是投资在「我认为的世界」里面。
那当时，「我觉得」是一种怎样的观念呢？
- 相较于日本、美国，大陆的城市化还有一些空间，也就是行业还有发展空间。
- 供需关系变动，民企因为各种财务原因退出，供应变少，则剩下的混合制公司、国企公司、稳健民企公司的发展也就来了。
- 人民对于美好需求的向往，好房子依旧有市场，老破小会逐步退出。
以上的一些大观点，2024 年来看，依然是有些认可的，但我认为 2020-2021 投资房地产公司，做错了就是做错了。
现状
事件：2024.03.29，万科发布 2023 年年报，年报中宣布 2023 年不分红。
这个事件，就是过去 4 年房地产行业的一朵小浪花。
同时，2023-2024，从庙堂到民间，对于房地产的讨论和决策非常多，从 2020 年的阻碍到 2023 年的鼓励，也就 4 年时间，一个行业却发生了翻天覆地的变化，在这种行业里投资，难度非常大。
做错的点
- 投资公司却没有看财报，仅看一些投资论坛的帖子，仅靠自己的理解，这是非常片面的做法。
- 房地产行业是高杠杆行业，本来是偏制造业的行业却演变成了金融类行业，大陆是如此，但现在的香港却保守很多，没有思考其中原因。
- 在一个行业同时持有 2 家公司，没有必要，而且是不应该。
- 买入节奏太快，常常没有思考，看盘面下跌就买 100 股，不知不觉越买越多，深度套牢。
- 没有看清楚房地产行业的短期、中期、长期的变化，而且关注静态的股息率，其实就是对房地产行业的理解错了。
现在对房地产的理解
- ZF 大批量建设人才房、保障房，供应方面变大，单价更便宜，托住价格底线。
- 有些地方 ZF 搞创新，收购二手房来改建，推动卖二手房的人继续贷款购买一手房，增加交易流动。
- 供应变大，需求减小，则价格必须往下走，如果不往下走，则没有成交。我觉得未来普通房子的价格还要往下走。
- 虽然对美好生活的向往没变，但 1-10 年这种周期维度内，消费者的购买力是很重要的，2020-2023 年消费者购买力降低，恢复需要时间。
- 追求好的房子，但 1980-2000 年这 20 年的房子依旧在，供给没有消失，只是价格走低，同时随着建设的新房变多，供给是越来越大的。
- 各行各业的发展增速变慢，则富豪、中产、小康等各个阶段的人的财富增速变慢，则置换更贵的房子的周期变长。
- 总人口数开始降低，直接需求数降低。
- 买房是借银行钱来买的，现在杠杆率已经 60%+ 了，接近日本泡沫时期的峰值，未来需要用时间来攒钱，还银行钱，降低杠杆。
总结
3 年前脑袋一热买了地产公司股票，纯粹是看 2019-2020 房地产行业的股票涨了很多了，看着 2019、2020 业绩还行，静态股息率还可以，所谓 PE 值很低，就觉得是「价值投资」，买入了股票。
这种行为很糟糕，市场和现实也给予了我有力的打击，认知出错就要赔钱，股市就是这么清楚明白。
同时，商品房本身和房地产公司又有很大的差别。
房地产是大型不动产，总价高、面积大、无法搬走、产权清晰，是很好的抵押品，价值是一直在的，只是价格高低不同。
但是房地产公司，是一个几千到几万人、万科甚至是 13W 人的大型公司，房地产公司的住宅开发业务，是一个循环，买地、总包出去建房子、营销客户后卖房，循环往复。
房子是 70 年产权的不动产，不容易坏，1998-2021 是单边上涨行情，没有看到回调，而我认为所有行业都有周期，过去房地产单边上涨，可以得出未来回调的年份会更长，也许 2022 年只是开始。
房地产行业投资难度很高，A 股有很多行业比房地产行业简单，所以未来我不再买卖房地产行业公司的股票，而选择简单的行业，就像巴菲特说的「我们专注于寻找我们可以轻松跨越的 1 英尺栏杆，而避开那些我们没有能力跨越的 7 英尺栏杆。」