近日，万科总裁疑似被公安机关带走，第二天发朋友圈表示平安回应传闻，在股票市场引发了波动，也让我回忆起我买房地产股票的事情。

所谓「常想常新」，之前我已经对于房地产行业股票投资有了反思，「房地产公司股票投资反思」，写于 2024 年 4 月，现在过去了 7 个月，依然有值得说一说的地方。

房地产行业股票投资问题

其实，房地产公司有很大的优点，也有很大的缺点，这些我明明都知道，但是当时却认为：优点可以盖过缺点。事实却是无法盖过。

比如，在房价上升期间，开发商可以用很少的钱盖房子，然后拿到全额房款，而且房子供不应求，这时候这些开发商都是一拥而上，尽可能上杠杆，借钱越多赚得越多，规模越大越牛逼。

但，缺点是很多的。今天主要是反思，所以以缺点为主。

高周转

在房价大涨的中后期，我猜是地价越来越贵的原因，开发商的资金压力变大，必须快速拿钱建房卖房，时间越快则借钱的利息越少，房子变成一个快速制造成型的商品，房子品质则是能住就行。

有没有哪些房地产公司不搞高周转呢？

也许有吧，我也不清楚，也许香港的开发商会稳一点，因为在 1960 年代香港也是繁荣时代，房地产大发展，然后死了一大波，「楼花」（预售、期房）就是那时候从香港兴起的。

明股实债

明面上是入股了，风险共担，但实际上对这些少数派资金是有抽屉协议来兜底的。最终的结果就是赚钱了，按股东分钱，搞砸了，按债主兑付。

这种情况下，这种入股方式真香，据说万科的管理层就是这样的，上市公司赚钱了，管理层要分钱，亏钱了，管理层不能亏，利息要拿。

薅公司的羊毛，反正大家都是打工人，高管和 CEO 也是如此，到自己兜里的才是自己的，其他杂毛都是公司的。

那为什么

少数股东权益

至于跟投制度，员工出钱和公司一起投入项目公司，卖房赚钱后根据投入分成，优点是和绑定员工，赚钱亏钱都别跑；但实际情况是：赚钱的时候大家都好，但当房价下行后，参与方并不是一样的想法，事情做不好。

我也想不出来为什么会有跟投制度，我从局外人的角度来看，如果项目赚钱，那公司少赚点，赚慢点就好，没必要设计跟投制度，亏钱的时候公司承担，也不会伤害员工什么。

我想，国内大部分公司都有跟投制度，是因为没有经历过下行周期吧，现在缺点浮现了，大干快上的公司都得死。

跟投了之后，

复杂的金融动作

总结：不可知论

不要单吊，对未来保持敬畏。

之前我有

2024年万科业绩都这么差了，前三个季度少数股东权益还赚了十几亿。

并持有融资公司相应的股份但不实际参与公司的运营管理和利润分配；融资方公司或其股东根据投资人的要求提供相应增信措施（如土地使用权抵押、股东股权质押等）；一定期限后目标公司按照约定的利息，以回购股权的形式（即还本付息）向投资人支付回购款

“假设一家地产公司，C公司，计划拍一块地，预计10亿元。C公司苦于囊中羞涩，只能凑够6亿元，于是找到一家信托公司，提议以“明股实债”的方式共同投资。双方一拍即合，于是成立了D公司作为拿地和运营的实体，其中C公司占D公司的60%股权，出资6亿元，信托公司占40%股权，出资4亿元。信托公司要求C公司需在3年后以15%的年利率（单利）回购信托公司持有的40%的股权。3年后，C公司的“明股实债”的财务费用是4*15%*3=1.8亿元，加上原始投资4亿元，C公司需要以1.8+4=5.8亿元回购信托公司的40%的股权。 问题就出在这里了，1.8亿元的财务费用原本应该计入利润表，在“明股实债”的安排下，5.8亿元的回购款构成了“股东之间的权益性交易”，所以既不会确认商誉，也不影响利润表，而是直接调整资本公积或留存收益

本集团权益净利润出现亏损，而少数股东损益仍然为正，主要原因是，少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润除了按股权比例汇总项目公司层面的利润外，还需扣除上市公司层面的费用，以及考虑投资损益、资产交易损益等影响，比如万科全资投资的经 2024 年半年度报告营性业务按成本法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等。实际上，在单个合作项目中，
万科与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度是一致的。

母公司股东权益2416.8 亿，少数股东权益1433.8，少数股东损益还是赚钱的，13.3 亿

4、可能是管理层持股，管理层以较低的价格成为少数股东，导致很高的回报。 5、公司的业务模式，投入与回报的期限错配也可能会导致财务指标的背离。例如房地产公司（今年万科事件）为了弥补资金的不足，通常会引入第三方公司成立合资公司开发项目，由于项目周期较长，非全资子公司可能在短期内没有收入，也会导致了少数股东与母公司的ROE指标的背离。
6、“明股实债”如果一个企业资产负债率较高，在融资的时候可能会采用“明股实债”的方式降低资产负债率。财务报表中往往会体现为少数股东权益增加，但回报率可能会比较稳定。也可以采用股权的形式分红。

少数股东在房地产公司中可能包括其他房地产公司、员工持股计划、投资策略等。例如，一个房地产公司可能与其他房地产公司合作开发项目，双方都以股份的形式参与合作，这样每家公司的股东都可能成为对方的少数股东。此外，房地产公司的员工通过持股计划持有公司部分股份，这些股份也可能使得员工个人成为公司的少数股东。

猫笔刀 作者 12小时前 404 我特地去搜索确认了一下，前三季度：归属于上市公司股东的净亏损为179.43亿元，少数股东损益为15.4亿。