厦门买房子收租可行吗（二）

发表于： 2024-10-30 分类于： invest

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上回有说到，我通过短视频关注到了厦门市集美区杏林的一套老破小，就这个展开讨论了关于「厦门买房收租」这个事情。

经过一个月的观察和思考，我得到的结论是：当下虽然厦门房价跌了，但现在买房收租依然不划算。

是不划算，不是不行，只是收益率有点低，没有必要罢了。

我来简单描述下这一个月的观察和思考。

房子供给

就厦门而言，2021-2024 新建了很多租赁性住房、保障性人才房。

租赁住房大概在 22 元/平方/月，面积在 22-68 平米不等，一居室或者二居室，拍脑袋来个平均月租 1100 元。

人才房购买价是房价的 4.5 折，拥有 45% 的所有权，100% 的居住权，另外 55% 在政府手里。首付在 30w 可以搞定。现在房价跌了，首付比例变成 15%了，岛外的商品房 30w 都可以上车了，现在的人才房应该更便宜了吧。

再者，厦门依然在拆迁，平整土地后卖地，然后建新的商品房，虽然供地少很多了，但依然是增加的，所以这也是供给增量。

通过查询自2017年以来，我市陆续开工及续建共计44个市级项目。

在建有 9 个项目：

一共在建的项目有 25562 套，假设一套平均住 1.5 人，则可以居住 38343 人，假设平均住 2 人，则可以住 51124 人。

同时，房子是长期使用商品，不容易损坏，我有看到杏林有 1970s 的房子依然有人住。

所以，供给方面，存量商品房 + 租赁住房 + 保障性买的人才房 + 新增商品房 + 自建房等，厦门的供给是逐步增加的。

再来看看需求侧，需求主要是看人的增量。

我们以 2023 年年底为例，2022 年常住人口 530.8w，2023 年是 532.7w，增量为 1.9w，相比于前几年人口增速已经下降，但好歹是有增量，我们已经看到福建的南平、三明、龙岩等地已经是人口下降的了。

PS: 三明 2022 年人口 245.5w，2023 年人口 242.9w，减少 2.6w；龙岩 2022 年人口 271.6w，2023 年人口 269.3w，减少 2.3w

算上 ZF 大力新建的人才房、租赁房，再加上增量商品房，供给数量大于 > 1.9w。

除非，未来厦门的人口增量再次提速（难，好难~），否则未来就是供给增速 > 需求增速，可以看出供大于求了。

同时，物业费要交（有的老小区没有物业）、房子风吹雨打后变旧。

就我居住的小区，2009年的房子，距今15年，在还可以的物业的维护下，依然出现了以下问题：楼道的腻子一片片掉下来、消防管道要重新装、电梯维护次数变多、外立面有裂缝和脱落等等。

随着时间一年一年过去，未来会出现大批 30 年、40 年、50 年的房子，房子越来越旧，不会变新，除非花大价钱翻新。

过去20年，房地产发展很快，估值增长很快，所以我们都没有考虑旧的房子会如何，因为按照过去的经验，行情来的时候，老房子和新房子都是涨的，只是涨幅不同而已。

但现在不一样了，现在供给 > 需求，新增的房子增多，那老房子永远都是老房子了，谁都会想住新房，过去老房子可以租出去，未来房子增多了，老房子的租赁情况会变差，那老破小的租售比就没有意义了，因为租金是0。

老房子数量这么多，房子的交易价格就说不清楚了，有可能会出现：好几年的租金总和 < 房子的下跌价格。

那这样的话，持有心态就会变的。

也许心里会说，我只要租金收益够高，我就不在意交易价格。但是，我们想象一个这样的场景：我们用100w买房，年租金5w，看着很香，过了5年，房子跌到80w，后来的房东可以接受4w的年租金，因为 5/100 = 4/80，那么就存在房东竞争了，

稳定收租就变得不稳定了，只要房子存在空窗期没有出租，收益率会下降很多。

既然我们初始想法是看重租金回报率，说明我们把这笔投资视为稳健型投资，靠时间慢慢等待回本嘛，但现实情况是买房的成本和按揭已经固定了，成本锁死，但租金却是未知的，因为租客可以随时改变和置换，决定权在租客身上。

根据住建部发布的最新数据，中国现有5.4栋农村建筑（农村人一般独门独户），城镇住宅有4700万栋，3.63亿套，七普中国家庭平均人数2.62人。

粗略计算，中国存量住房够24亿人居住，已严重供大于求，现在就有40%+的房子没人住，主要集中在人口持续流出的农村。

所以，我现在偏向于：大部分城市的大部分房子，居住属性多，金融属性少，这和过去不一样了，涨价的预期被打破了。

既然居住属性更多，那么该买的买，不该买的不买。所谓该买的买，指结婚置业、小孩读书、改善换房到了不得不换的时候，这里就是该买的买；不该买的不买，指投资和允许购买时间往后拖延的。