之前有讲过：在厦门买房收租不划算，投资收益率低，不是好的投资。

那，是否有一种可以在「房地产」上分一杯羹的投资路子呢？

其实，在当下的 2024 年，商品房数量已经很多了，价格也已经涨上去了，投资房子性价比已经比较低了，但如果非要在这里刨食找东西的话，也可以找找。

REITs

这次说的刨食，就刨到了「REITs」

查询资料可知，这个不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REIT），也称「房地产投资信托基金」。在大陆，2020 年 4 月，REITs 试点正式启动。2024 年 7 月，REITs 迈入常态化发行新阶段。

REIT 的标的物挺多的，可以是水电站、高速公路、港口、仓库、商品房等等。也就是固定资产，把这些资产证券化，放到二级市场（股票）里面交易，也有 6 位神奇代码。

这次研究的 REIT 就是里面的商品房，更精确地说是地方政府委托地方国企公司建设的「保障性租赁住房」

保障房证券化

上市后比较火的保障房 REIT 有：

• 华夏北京保障房REIT(SH:508068)
• 中金厦门安居REIT(SH:508058)
• 红土创新深圳安居REIT(SZ:180501)
• 华夏基金华润有巢REIT(SH:508077)

都是一线城市或者比较好的二线城市的保障房项目。（厦门？喵喵喵？）

今天就阅读一下「中金厦门安居REIT」2023 年年报，从这里了解从证券角度来买房出租，实现另类买房策略。

厦门安居

全称是：中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

简称是：厦门安居(扩位简称:中金厦门安居 REIT)

这是契约型封闭式基金，由于房地产寿命久，所以此基金存续期有 65 年，即从 2022 年 - 2087 年。（哈，加油~ 锻炼身体，积极向上，向股神巴菲特一样长寿，才能看到此基金完成它使命）

阅读基本情况的表格，我们得到以下信息，这些信息和股票、股票类基金、债券基金完全不一样噢

• 本基金通过该资产支持证券投资于项目公司，穿透取得项目公司持有的基础设施资产的完全所有权或经营权利。
• 通过获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流。一般，本基金预期风险收益低于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。
• 在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将 90% 以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年不得少于 1 次。

所以，这是一个出租保障房来获得房屋租金收益、车位租金收益并且把收益分掉的长寿基金。

来龙去脉

资金来源是募集来的。由中金公司发起，把钱募集合计后，钱给到厦门安居集团，安居集团把公寓产权划转给基金。

投资者购买的是产权，70年后产权还在。本金还有多少，取决于不动产当时的价值。这正是购买产权类 REITs 和经营权类 REITs 的最大区别。产权类REITs每年的收益中不含本金；而经营权类REITs投资者每年获得的收益中是包含部分本金的。所以，经营权类REITs派息率一般会高于产权类REITs。

资产质量

这里面最重要的就是保障房的资产，看它位置、格局、装修，是否可以跨越几十年长盛不衰。

保障房就 2 个小区，都比较新，地铁在建或者已有，就在地铁旁，在集美区，名称和位置如下：

• 园博公寓，福建省厦门市集美区滨水北里
• 珩琦公寓，福建省厦门市集美区珩（heng，第二声）琦二里

因此，资产质量算不错。不过，我们还要考察在厦门这地方，租金情况如何。

财务数据

• 收入：7687w,净利润：2548w, 现金流净额：5853w
• 总资产：13.1 亿，净资产：12.9 亿
• 分红：5742w，一年两次分红，分红率 99% 和 90%
• 毛利率 90%
• 费用：基金管理费 212w，资产支持证券管理费 37w，托管费 13w
• 年度财务报告的费用：应付管理人报酬 791w, 应交税费 278w
• 采用成本计量模式的投资性房地产: 期末余额12.7亿，本期计提折旧 0.24 亿

从数据上看，这就是重资产，毕竟成本都在买房子身上，经营管理小区不用什么钱。分红率有协议条款，可以在 90%以上，不用担心。主要还是看出租率和租金上涨预期。

折旧方面，计算可得 53 年折旧完成，比所谓的 70 年年限更严格些，挺好。

我不懂的地方在于：2023 年报 P12 中说的「外部管理机构的管理费包括固定管理费用和浮动管理费用，合计计提金额 10,266,135.48 元。」

这里导致我记录的费用和财报的费用差额就是「外部管理机构」，不过无论怎样，我觉得费用 + 税收太高了，因为没有什么难度的事情收费这么高，不令人满意。

缺点

核心还是持有房子出租，只要我们有多余的房子，就可以出租赚钱，没有什么能力要求。想想，厦门拆迁户这么多，很多小学文凭的本地人也是拆迁户，但他们依然可以当房东出租房子赚钱，赚钱的源头来自于房子，而不是持有房子的人。

所以，这种生意模式门槛很低。我想到的缺点有：

• 门槛低，竞争对手多。
• 没有增长空间，量几乎不增加，价被控制，1 年最多允许增长 5%
• 管理费太高

就竞争对手而言，存在相同行业的人，比如：厦门轨道集团 TOD 项目，它家也做租赁住房，房源也有 1911 套。

估值

现在估值太高，我们算下现在的收益情况。

2024 年 11 月初，溢价率是 22%，单位净值：2.548，每份分红金额：0.0939，分派率 = 0.0939 / 2.548 = 3.68%

现价分红率 = 0.0939 / 3.112（20241103 价格） = 3.02%

按照公允价值参考净值计算的现金流分派率为 4.55%，按照公允价值参考净值计算的现金流分派率 = 报告期当年的可供分配金额 / 期末基金公允价值参考净值。

也就是说：根据理论算可以到 4%，但实际价格买入来算是 3%，这就是有溢价，估值高。

曾经存在好价，就是溢价率很低甚至快负数的时候。我觉得这种 60 年的产品，比超长期国债（30 年）还长一倍，预期收益率必须比国债高很多才划算。

现在超长期国债收益率是 2.5%，这是无风险价格，那么我觉得此 reit 收益率必须要达到 5% 才行，从估值角度来看，这么长的时间内那么必须「深度折价」才有买入价值，也就是必须是负溢价才行，比如 -10%

现在的价格还需要再跌 30%，单价 = 3.112 * (1 - 30%) = 2.18, 此基金最低价（2024 年 2 月初创造的）是 2.292 元，我的估值是最低价的 95%

那么，假如想投资这类资产，间接实现「买房收租当包租婆」的梦想，那现在的做法就是：等，耐心等，等跌价。

总结和个人偏向

Reits 还算是新鲜投资品种，2022 年很多产品才上市交易，距今也就 2 年左右，市场上的投资人非常乐观，愿意给 10% 甚至 30%的溢价，这非常少见。

PS: 或者，这就是当前的 A 股生态，钱太多，泛滥，长期高估值，导致投资人容易被套牢。

我的态度很明确，没有什么产品和股票是非买不可的，包括贵州茅台，更何况是现在高溢价的 Reits

同时，厦门安居 Reit 的优点和缺点都很明显，优点在于房子质量高，持有成本低，缺点在于管理费高，行业竞争激烈，而且从「价和量」的角度分析，增长的概率都很低。

所以，它是偏向于「债券」的产品，量价被锁死，但它又是市场化的竞争，所以，嗯… 不香不香，被人抽走千万级别的管理费，不香不香，我没有买入的想法，除非…未来深度折价。

嗯，也许未来就有这么一天，等待吧~