我有关注一个厦门本地卖房的博主，叫「姜楠」，他是中介，通过拍短视频卖房。

最近，他的短视频里面拍了一套集美杏林的老破小，杏林我熟悉啊，这套老破小单价和总价很低，一下子就引起了我的注意。

第二天早晨，我骑着小电驴去这个小区转了转，探探路，要的就是这执行力，嘿。

房子情况

• 产权面积 63 平方，使用面积 85 平，三房两厅一卫，实际面积更大，因为是在 1 楼，可以有更多的空间，也可以搭建。
• 老破小，1997 年的房子，没有物业，所以没有物业费，持有成本很低。
• 离地铁口500 米（地铁正在建），小学、中学、公园都有，但这里是落魄的工业区。
• 公共 8 层，2 户一层，4 栋楼，所在房子在 1 楼，没有电梯的小区，1 楼更香。
• 2 年新装修的，装修成本 15W，可以拎包入住。

通过上面的介绍，我们知道这就是一套很纯粹、简单的老破小，小区房子外观也很差，毕竟是 1997 年的房子。

我们再计算一下，假设买下这套房子，用最高比例的杠杆，那房贷情况是怎样的。

房贷计算

• 卖家开出的价格是 89W，产权单价=1.4W/平；使用单价=1.04W/平
• 老破小的话，银行不会根据买卖双方的价格来放款，而是有银行自己的评估价，一般是在交易金额上打折扣，假设打 8 折，那银行评估价 = 89*0.8=71.2W，取 71W
• 首套贷款比例是 15%，所以贷款是 71*0.85=60.35W，取 60W
• 实际首付 = 89 - 60 = 29W

假设商业贷，贷款 60W，30 年，等额本息还款，商业贷利率 3.15%，则月供 = 2578.42，总利息 32.82 万

假设公积金贷，不考虑银行评估价，而是公积金余额，贷款 0.85*89 = 75.65W, 取 75W，30 年，等额本息还款，公积金贷利率 2.85%，则月供 = 3101.68，总利息 36.66 万

由于贷款金额不高，公积金和商业贷利率也接近了，所以商业贷和公积金贷款居然差不多。

PS: 202409 月末的政策，降低存量房贷利率，虽然有点不讲合同，但真是好政策啊，给房奴松绑，韭菜不能一下子割完了。

这种老破小，按揭压力还好，这么一算的话，厦门上车的成本也可控了，比前几年好多了。

那我算这么多，是因为自己想住吗？

倒也不是，我心里嘀嘀咕咕，在想着这能不能收租呢？要不要挑战一下，用高难度的城市来收租。

厦门被诟病「售租比」太高，是啊，房价是能够买得起房的人的支付能力，房租是厦门工薪阶层的收入能力，厦门房价高，房租低，因为厦门有钱人多，上班族工资低，太惨了点。

租房情况

租房情况，我是从贝壳上看的，贝壳有闲置的同小区的两房，想租 1700 元/月，也刷了视频的评论区，有人租了同小区的其他楼层，也是 60 多平，租金是 1200元/月，同时周边小区有更低的，比如周边小区可以 1700 租 3 房，但房子品质更差了点。

这样我们心里有点底子了。

这套房子在 1 楼，使用面积大，3 房，2 年装修较新，比其他楼层有面积优势，比其他小区有品质优势，所以随意估算下， 保守一点，现在这房子可以租 1500元/月。

房子没有物业费，持有成本是 0，乐观估算一年 12 个月，闲置 1 个月，实际出租 11 个月，则一年租金 = 0.15*11=1.65W

回本年限 = 售价/年租金 = 89W / 1.65 = 54 年

以上的计算，都是基于静态数据，没有考虑房子折旧、增值（减值）、租金波动的情况。

而且，这种老破小的潜在租客，只是周边的小商贩、蓝领，周边坐班制白领不多，白领估计也不想租，但是未来地铁通了后，这里去软件园三期很近，也许能吸引一些人吧。

回报满意度对比

那么，这样的回报，是否满意呢？

其实，是否满意和合适，我们也可以计算其他资产的回报，这里以我熟悉的「招商银行股票」为例子吧，哈哈，有点欺负人的样子，因为招行的股息率现在挺高的，但我更熟悉，没办法。。

因为没有成本，房子的收入完全转化为利润，也完全转化为自由现金流，所以这套老破小的回本年限 = 54 = 股票的 PE，股息率 = (1/54) *100% = 1.86%

招行股息率 5%，那么回本年限 = 20 年，明显优于这套老破小。

房子的优势-另一个角度

PS: 我对股票更熟悉，因为有实操，对于房子我只有理论，没有实操。

其实，这么算的话，股票完胜，那房子到底有没有更有优势的点呢？当然是有的，而且不小。

股票只是公司的微不足道的一份子，但房子是 100% 属于自己的，可以自己做决定，把控性高，房子有红本在手，心里也踏实。

还有一个更好的是，房子可以加足够的杠杆，30 年，而且成本较低，房贷是普通人能够撬动的几乎是最大的杠杆，杠杆意味着自己支付的成本少，用未来的自己的时间换现在的钱，相当于提前兑现了。

和招行比确实不太行，但是和同类品种比，这套老破小的性价比就体现出来了，54 年回本在一二线城市已经算很好的了（现价买入，不能算 2010 年之前买的）。

现在不少的县城，房价都是 1W+了，厦门老破小搞个 1W+的房子，比县城的优质多了。

而且对于工薪阶层来说，这房子的压力很小，现在正规工作都有个公积金，不少人的公积金是可以覆盖月供的，那么就只需要付个首付，不需要考虑装修，不需要考虑月供，更不需要租房付租金了，这真的很香。

当然，这些角度是基于自住的，租房的话，要另外考虑，买房出租，最难的地方就是稳定的租客，这也是我最犹豫的地方。

总结

我也就是心动了一下，评估了一下性价比。对我来说最难的地方是找到稳定的租金来源，所以只是纸面上的计算，没有真正考虑去买这房子。

当然，如果真正执行了，买下了，那又是另外的故事了，也不知道是好事还是坏事。

说个结局，这个视频发出后的第二天下午，这套老破小被买走了。购买速度这么快，也许也有人是我这么想的吧，也许对于一部分人来说，这是划算的，这就是共识。